А нужен ли риэлтор при сделках с недвигой?

[Фавн2]

Караван

Зачем?

Думаю-размышляю, можешь помочь ходу мысли и повлиять на карму стать еще немного ближе Ишваре)))

А так, если кратко, люди не богатые, при размене прямо скажем с дыркой в кармане, это жилье дорогое, а как залез в стены так раз и нет у людей ничего, разница в расходах полляма, иногда комисия доходит до 6% от сделки - это в условиях москвы миллион и выше, а перепроверять все равно все самому надо, чтоб не налететь на скелетов в шкафу и откровение о непрофессионализме риэлтора(когда уже поздно). я то вообще считаю, что недвижимость в рф убыточна, как и любой рублевый актив.

Но главное не понятно за что плата. Если риэлтор не знакомый, ты платишь за веру в надежность, контроль и профессионализм, которые проверяются постфактум(т.е. когда поздно). Ну вот тетю нашли по рекоммендации только что разменяных счастливых знакомых, при выяснении нюансов выяснилась продажа по самой низкой цене, и засовывание в ипотеку всех участников - опупенный размен, сами бы они по ипотекам встрять ну никак бы не смогли непрофессионализм? Шыш! По-моему высший пилотаж выселить за мкад, вогнать в ипотеку и чтоб клиент был щастлив и рекомендовал знакомым. Это уровень бога, не иначе.

vBulletin [media]

Ты довольно подробно перечислил пункты, но ведь их либо все контролируешь сам либо, веруешь в риэлтора - платишь ему, а по факту деятельность на авось. Нет? Ну или перепроверяешь, а тогда за что плата? Мне так показалось за психотерапию, побыдь рядом, уболтать на то что риэлтору удобнее, поработать с сопротивлением и внушить клиентам, что то что они хотят они не хотят.


Как например ты сам проверял бы профессионализм и надежность?

Гром

Торг практически всегда подразумевается.

На 100-200 тыщ, это не торг при московских суммах. Более крупные подвижки идут со временем при понижении цены до момента покупки и растянуто на месяцы - это не торг, это нащупывание рыночной цены шажками и на разных покупателях. Или у тебя кто-то из знакомых вцеплялся в одного покупателя/продавца и клянчил подвижку на 2-3 ляма? Вот это торг.

Почему-то самым "домашним" считается запах жареной курицы

Нонче "в моде" кофе. Ненавязчиво, вмеру. Ну и отсутствие вони само собой в убитых случаях или радикальных кошатников(когда стадо кошек).

Это из тех мелочей, которые человек в теме замечает сразу, а тот, кто не в теме, может пропустить.

Не понятно что можно пропусть. Покупку ипотечной квартиры, кто вписан и историю выписок(чтоб не на зону/интернат), в случаях инвалидных возрастных в обе стороны юридически заверенные отказы, на детях не связываться. Чтение условий доступа к ячейке, сопровождение охраны или перевод тут же в безнал и заказ проверки на фальшивомонетчатость прям в банке -ну еще 10-20 тыщ.

А у покупателя рисков еще больше

Да по ка выходит что только на покупке основная возня. Риски при продаже пересчет/проверка денег, доступа к ячейкам, перевод в безнал или наем охраны с бабло-мобилем(решаемо на стороне банка, как я понимаю, если риэлтор не рэмбо с дипломом о экспертизе фальшимонетчиков).

Юристы очень хитрые люди и ни за что не отвечают.

Разве? Можно подумать риэлторы "совсем не хитрые" Ну а за что и чем отвечает риэлтор? В чем между ними(юрист - риэлтор) ключевая разница(кроме кратной переплаты)? Если от агенства недвижимости, то возможно риэлтор рискует местом(ну вероятно после таких историй и появляются частники, нет?).


Вот кстати хороший подвопрос частник или агенство недвиги? За и против

[Фавн2]

ВОВА

Если люди могут побегав поискать себе продажу и покупку одновременно, выстроив цепочку сделок, то не нужен. Если бегать козой сил и времени нет - нужен.

Это как? Взять квартиру не посмотрев ее? Все равно же все смотреть самому придется.
Не бегая а планомерно нахаживая. И как этого можно избежать? Да никак.

для упрощения никаких цепочек. Цепочку бить на отдельно продажа, отдельна покупка. Разменных сделок все равно вроде только половина. Ну и не ввязываться в них(когда там десяток квартир друг за другом бартером - такую сделку в 50 человек и риэлтер убедит не мутить(ибо ему будет лень)). Половина это чистая продажа в баблосы и потом уже покупки с ипотеками и без - к чему риэлтеры и тяготеют, т.к. даже такое срывается, а уж если бартерные цепочки долями да комнатами - вероятность сделки разительно падает.


Еще недостаток типа разменных вариантов, что выбор будет сильно сужен и в большинстве случаев риэлтер внушает/втюхивает единственный и пару запасных вариантов, клиент же получает рандом и внушение(при мастерстве риэлтора) что это личный выбор. Нет?

[Караван]

Сообщение от Фавн2

Караван
разница в расходах полляма, иногда комисия доходит до 6% от сделки - это в условиях москвы миллион и выше, а перепроверять все равно все самому надо,

Вот именно. Халявные деньги привлекают в профессию шарлатанов.
Всё нужно постоянно контролировать самому.

Сообщение от Фавн2

повлиять на карму

Карма разрастается и уничтожается исключительно
ЛИЧНЫМИ
усилиями.
Сделка - каша из карм продавца, покупателя и риэлтора.
И Дхарма.

Сообщение от Фавн2

Как например ты сам проверял бы профессионализм и надежность?

Йога.
Рыба плавает в воде и не замечает её.
Сделки совершаются в правовом поле.
Государство (правовое поле) не может обеспечить 100% защиту.
Поэтому функции риэлтора я ищу по минимуму. (Работа, оплата, встречи, гнилые базары).
Есть фирмы, которые страхуют сделки.
Если продажа и нужны только деньги, то пусть вкалывает риэлтор покупателя.
Остаётся только один фактор - минимизация комиссии.

При покупке всё гораздо сложнее.
Писать тут лень.
Да и вообще.
Всё проверять. По нескольку раз.
Да, это стресс. Но выхода-то нет.

Комиссию формирует рынок.
А на рынке правила игры формируют спрос и богатые.
А им на комиссию пофиг.
Они ещё хайпанут.

[BOBA]

Смотреть самому. А вот начальный подбор вариантов... Ну не знаю. Новостройки покупали без риэлтора. Пару лет правда лишних ждали пока дом сдадут.

[Tytgrom]

Сообщение от Фавн2

Вот кстати хороший подвопрос частник или агенство недвиги? За и против

Частник только доверенно-проверенный. Если нет такого, то тут точно сам ты справишься не хуже. Агенство дороже, но там свой юротдел (как минимум).
И еще одна новая вводная - по женам и детям. Конечно, и раньше можно было их в паспорт не вписывать, но это было незаконно, а сейчас узаконили. Поэтому покупая квартиру ты можешь нарваться на то, что продавец не имел права её продавать без согласия... а продавая, что купил на семейные деньги и тоже без согласия.
Самое поганое в этом случае - зависание сделки. Т.е. квартира вроде как уже на оформлении (другим не продашь), а деньги ты взять не можешь

[Лëxa]

Сообщение от Tytgrom

Юристы очень хитрые люди и ни за что не отвечают. Не только в случае с недвижимостью, но и во всех остальных

Вот ссука, проиграл и пошёл пить шампанское в группе лиц с пониженной социальной ответственностью. Отмечать свой пройгрыш как праздник. Показывая этим лицам с пониженной социальной ответственностью, что - да мне пох. Мне за это уже заплатили

[Tytgrom]

Правильный юрист не пойдет

пить шампанское в группе лиц с пониженной социальной ответственностью

. Никакого компромата. Все должно быть чисто

[Лëxa]

Я думаю(ударение на второе слов, аю-с протяжкой)..
Что( ч мягкое) если у вас забрать фунькции контроля...
Выи останетесь без работы.

Подумайте(ударение на вторую часть слова).. над этим .. прежде чем бросаться бумажками.

[Фавн2]

Вообще сам факт совмещения куплепродажи по временнОй оси очевидная математическая ошибка. Подходящие варианты(их нахождение) - это пуассоновские процессы. Факт куплепродажи сужает временной интервал до уровня в месяц(два-три). Увязка двух пуассоновских процессов - это дополнительное идиотическое ограничивающее решение. Разумнее сначала год продавать, а потом год покупать(да, живя на съемной). Ловить так сказать момент. В случае же слитой в единый акт куплепродажи два процесса должны совпасть и быть исполнены ну в недельном-месячном перехлесте, в случае размена одной квартиры на две должны совпасть точки ТРЕХ!!! пуассоновских процессов, т.е. скорее всего все такие сделки это даже не компромиссы, это просто "ну так получилось", что было то было, какие там вообще варианты могут быть(1-2 это выбор?).

Это совпадение вообще невероятно, риэлтору остается ждать редкого случайного совпадения(3х пуассоновских процессов во временном окне выбора неделя-месяц) и уболтать всех, что это то что они хотели, т.е. вообще-то внушить, по-этому основное искусство риэлтора ломать сопротивления минимизируя пожелания клиента, чтобы снизить количество ограничивающих условий и за месяц получить хоть мизерный шанс на совпадения по самым принципиальным предпочтениям(или взломать и их и подтолкнуть к покупке той случайности которая сложилась на рынке в текущий неделю-месяц).

Неожиданный вывод:
Размен квартиры на две нельзя вести сразу - это отсутствие выбора и подходит только тем кому почти всеравно где(и/или идиотам). Надо это дело делить на три акта с разными риэлторами(или ставить эту цель последовательно, чтобы он не знал продолжения).
Т.е. продажа в деньги.
Пауза. Возможно со сменой риэлтора.
Покупка одной.
Пауза. Возможно со сменой риэлтора.
Покупка второй.

Переплата риэлтору окупится более выгодной ценой или как минимум продажа делается самостоятельно.
Или покупка одной из покупных(если новостройка).

Как я понял некоторые(если не большинство) риэлторы эту стратегию и реализуют ужатой в 3 месяца или как получится, эдак по месяцу на акт(продал, нашел одну, нашел вторую). Увеличивая экспозицию акта самостоятельно(меняя риэлторов или ставя задачу последовательно) - увеличиваем свою выгоду и пространство выбора

Основная страшилка: вы потеряете деньги, рупь обесценится пока вы в кэше(ага а доллар подорожает, страшно за доллар выйдите фифти-фифти рубль-бакс). Ну и все. Но именно на этом страхе держится профессия (ну и еще на неоправданой слепой вере в профессионализм человека, которого ты первый раз в жизни видишь, но доверяешь ему почему-то актив требующий 10-20 лет заработка или пожизненной ипотеки). Где я что упускаю? Риэлторствующие братья и сестры прошу вашей критики

Критика всех других тоже приветствуется

[BOBA]

Не ну так то ты прав, но люди путем покупки жилья решают какую то жизненную коллизию в каких то ограничениях....