А нужен ли риэлтор при сделках с недвигой?

[Фавн2]

На днях присутствовал при обработке риэлтором напуганных москвичей, уверенных что без риэлтора никак, деньги обесценятся, в покупаемой/размениваемой непременно будет прописан зэк и узнать это может только риэлтор и господь бог. Тетя ловко давила на страхи и хитропопо манипулировала выбивая от дев изначально желавших однушки в москве в "а езжайте ка за мкад, там соловьи и вкусвилл"
Наблюдал через плечо как планомерно она поверх писала-переписывала(не озвучивая) чиселку предполагаемой стоимости квартиры, после моих замечаний и аргументации чиселка приростала(в итоге приростя на полтора ляма, выйдя на уровень рыночной по циану цены, при том что все объявы в округе это рыночная циановская плюс 1-2 ляма).

Заметив эзотерическую блажь в комнате одной из участниц как бы между делом сказала что она верит в карму и заинтересована в счастьи дев. По итогу самая глупая(эзотеричка) восторженными глазами сказала после ухода мадам какая она крутая. Мать была грустна и растеряна, у меня сложилось ощущение, что риэлторша хочет поскорому найти что-нибудь за мкадом(околомкадную но внутримкадную еще трешку на две однушки где-то радикально дальше по линиям метро вглубь необъятной родины) и в 3 месяца закрыть сделки выхватив себе полляма процентами от сделки. При этом особо не напрягаясь.

По циану такие же по площади квартиры в соседних домах были выставлены на 2-5 лям дороже. Мое желание послать тетю подальше и продавать самим: сопровождение юриста обойдется в 50-100тыщ, объява на циан 710 рупасов в месяц. Ну никак не полляма тете основная работа которой втюхать что-то свое напуганым девам, убедив их что они хотят, а то что они хотели они уже не хотят.

Есть ли у нас мозаичные риэлторы, занимался ли кто сам продаже/разменами недвиг?
Ну и вопрос: а для чего нужен риэлтор?(сказать пыль протереть, хлам вывезти, лампочки поярче вкрутить и оплатить объяву на циане 700р/месяц, забрав потом себе полляма?)

[ВиШень]

Тщательная проверка чистоты покупаемого нужна, конечно. И юридическое сопровождение сделки что бы не купить с выписанным зэком или чьим то отказом от приватизации . Это где то 200- 300 тыр. Недавно искала такого спеца для родственника. Искала естественно в юридической среде через хороших знакомых.
Короче риэлтор это как зубной врач, он нужен, но он должен быть проверенный.

[Iruncha]

БМ обошелся без. Пару лет назад. Говорил зачем платить риэлтору, всё проверяется и заполняется самостоятельно. Въехал короче.

[Лëxa]

На лень и на семь он въехал.

Поскольку по расстановке хзлл анд в гору не движим.

[BOBA]

Хороший риэлтэр нужен. Плохой не нужен.
Даже хороший не гарантия.
Знакомые покупали и чуть не купили квартиру с инвалидом, которого почему то случайно не оказалось в выписке из домовой книги.

Если бы не бабульки у подъезда, которые просто душно полюбопытсвовали - а как же дормидонт, он что ли уехал? Имя не настоящее. Этого дормидонта нашли по базе паленых телефонов на савелке.

Позвонили, поговорили. Послали продавцов на и в, послали им проклятия.

Срок кредитного одобрения кончался. Потом надо было заново тащить гору бумаг в банк.

Это был он, пушной северный зверец.

[BOBA]

Если люди могут побегав поискать себе продажу и покупку одновременно, выстроив цепочку сделок, то не нужен. Если бегать козой сил и времени нет - нужен.

[Iruncha]

Сообщение от BOBA

Если бы не бабульки у подъезда,

Да-да, вспомнила. Это важно. Поконтачить с будущими соседями.

[ВиШень]

В соседнем доме судятся. Одни купили квартиру которую продавцы предварительно купили с вложением материнского капитала. По докам у продавцов всё было суперчисто. Но из за того что они не выделили ребенку долю в новой квартире, опека теперь старую отнимает у покупателей. Шансы на отъём не большие, но нервотрёпка для покупателей та ещё.

[Tytgrom]

На МФ три риелтора (как минимум) Один из них продолжает активно участвовать в жизни форума.

А нужен или нет - это как с домашними родами. Если все хорошо, то и в поле родить можно, а если осложнение, то до больницы могут не довезти.

[ВиШень]

Пятница сто лет уже не заходила((( у неё бурная Кёнигсбергская жизнь, и это прекрасно.

[ВиШень]

Сообщение от Tytgrom

А нужен или нет - это как с домашними родами. Если все хорошо, то и в поле родить можно, а если осложнение, то до больницы могут не довезти.

Вот кстати да, хороший аналог. Если продается единственное жильё, то лучше переплатить правильному человеку. Потому как печальных историй слишком много, и хитрых заковык тоже. Особенно " весело" когда суд при незаконной сделке обязывает продавца вернуть деньги, а он говорит " потратил, ха-ха-ха".

[Лета]

Продала-купила три квартиры/дома/участка без риэлтеров, может просто повезло. Всё чисто.

[Караван]

Сообщение от Фавн2

Есть ли у нас мозаичные риэлторы, занимался ли кто сам продаже/разменами недвиг?

Нету. И никогда нигде не было.

Сообщение от Фавн2

Ну и вопрос: а для чего нужен риэлтор?

Для профессиональности сделки.
Чтобы все этапы (подготовка-реклама-показ-торг-подготовка документов--присутствие всех собственников-заключение договора-
-обеспечение безопасности сделки-своевременное получение документов
-снятие постановка на учет (регистрация) и т.п.
были под контролем ПРОФЕССИОНАЛОВ.

Сообщение от Фавн2

(сказать пыль протереть, хлам вывезти, лампочки поярче вкрутить и оплатить объяву на циане 700р/месяц, забрав потом себе полляма?)

[Караван]

Сообщение от Лета

Продала-купила три квартиры/дома/участка без риэлтеров, может просто повезло. Всё чисто.

Продал-купил пять квартир/домов/участков с риэлторами. Везде вылезли скелеты из шкафов.

[ВиШень]

Сообщение от Караван

Нету. И никогда нигде не было.

Это просто какой то фейерверк отрицаний и генерализаций.

[Лета]

Сообщение от Караван

Продал-купил пять квартир/домов/участков с риэлторами. Везде вылезли скелеты из шкафов.

Вывод, риэлтор не нужен и даже вреден

[Фавн2]

Караван

Для профессиональности сделки.
Чтобы все этапы…

Ну давай прикинем

подготовка-

Банальщина, убрать по максимуму, на помойку/дачу/другую_квартиру хлам и всякое, остальное по стенам и чтоб не выпирало, свет поярче, пыль/паутинуа/потекший_потолок/прочая_дичь маскировать-убирать. Еще почитаьь в интернетах или понять при показах.

реклама-

Объява на циане 710 рупасов в месяц вот и вся реклама. Для мухосранска наверное объявления на столбах и в местную газету, но это не вариант москвы.

показ-

Если сам на квартире еще, так тебе так и так свидетельствовать/показывать

Риэлтор нужен если ты в другом городе, тогда да, дал ключи он показывает. Или говорит, что показывает, а по факту сдает посутошно

торг-

Из вежливости припуск на 100-200 тыщ в моменте(при сделкпх 10-20лям вообще смех), при отсутствии сделок ежемесячное уменьшение цены на ту же порцию пока не купят. Какой торг? Это не помидорки на рынке.

подготовка документов--присутствие всех собственников-заключение договора--обеспечение безопасности сделки-своевременное получение документов

Сопровождение сделки юристом 30-100тыщ.

Криминалистическая экспертиза документов - 15-30 тыщ(?)

-снятие постановка на учет (регистрация) и т.п. были под контролем ПРОФЕССИОНАЛОВ.

Во-первых, а в чем контроль? Во-вторых, ну если к зубному ты просто потеряешь зуб то на проверке профессиональности риэлтора становишься бомжом, т.е. если это не прям супер знакомый, то все надо проверять самому и какой тогда смысл в риэлторе? Поиграть с фильтрами на циан? Опять же сопровождение сделки - юрист, регаться прописываться - ну сам так и так ходишь.
Что еще?


Гром

На МФ три риелтора (как минимум)

Мне почему-то фантазируется РыжийКот или я путаю?

[Tytgrom]

Сообщение от Фавн2

Для мухосранска наверное объявления на столбах и в местную газету, но это не вариант москвы.

Очень даже вариант. Особенно в ближайших домах.

Какой торг? Это не помидорки на рынке.

Торг практически всегда подразумевается.

Сопровождение сделки юристом 30-100тыщ.

Юристы очень хитрые люди и ни за что не отвечают. Не только в случае с недвижимостью, но и во всех остальных

Что еще?

Если ты продавец, то самый опасный момент - передача денег. Банк никакой ответственности не несет. А подводных камней очень много. И меняются они со скоростью свиста.
У нас была ситуация, когда условия доступа к ячейки были "оформление квартиры на имярек", а оформили на него и его детей. И пришлось приезжать всем участникам сделки, чтобы продавец получил деньги (цепочка была из 5ти лиц), хорошо все оказались честные и порядочные.

Сейчас вроде как приняли закон, что должник не может продать квартиру. (Я не вникала в подробности, на 100% не скажу, но инфа проскакивала). Вот только выясняется это уже после внесения денег в банковскую ячейку - сделка зависает.

А у покупателя рисков еще больше

Гром
Мне почему-то фантазируется РыжийКот или я путаю?

Правильно фантазируется. Еще могу сказать, что совсем недавно квартирный вопрос решал Аспирин (с помощью Миланы). Не без проблем, но все-таки решил (там и вопросы опеки были и вопросы наследства). И покупатели мутили и продавцы.

Ну и еще момент из моего опыта. Квартира получена дочерью от отца по дарственной с правом его пожизненного проживания. Продают потому что дочь живет в другом городе, родителям одним тяжело и поэтому им покупают квартиру рядом с дочерью. Опять же все люди нормальные, порядочные и никто никого кинуть не хочет, но юристы риелторской фирмы настояли на нотариально заверенном отказе отца от права проживания в этой квартире.

Это из тех мелочей, которые человек в теме замечает сразу, а тот, кто не в теме, может пропустить.

[Tytgrom]

Кстати про показы Не знаю так или нет, но говорят, что аппетитные запахи привлекают покупателей. Почему-то самым "домашним" считается запах жареной курицы

[Караван]

Сообщение от Фавн2

Ну давай прикинем

Зачем?

[Фавн2]

Караван

Зачем?

Думаю-размышляю, можешь помочь ходу мысли и повлиять на карму стать еще немного ближе Ишваре)))

А так, если кратко, люди не богатые, при размене прямо скажем с дыркой в кармане, это жилье дорогое, а как залез в стены так раз и нет у людей ничего, разница в расходах полляма, иногда комисия доходит до 6% от сделки - это в условиях москвы миллион и выше, а перепроверять все равно все самому надо, чтоб не налететь на скелетов в шкафу и откровение о непрофессионализме риэлтора(когда уже поздно). я то вообще считаю, что недвижимость в рф убыточна, как и любой рублевый актив.

Но главное не понятно за что плата. Если риэлтор не знакомый, ты платишь за веру в надежность, контроль и профессионализм, которые проверяются постфактум(т.е. когда поздно). Ну вот тетю нашли по рекоммендации только что разменяных счастливых знакомых, при выяснении нюансов выяснилась продажа по самой низкой цене, и засовывание в ипотеку всех участников - опупенный размен, сами бы они по ипотекам встрять ну никак бы не смогли непрофессионализм? Шыш! По-моему высший пилотаж выселить за мкад, вогнать в ипотеку и чтоб клиент был щастлив и рекомендовал знакомым. Это уровень бога, не иначе.

vBulletin [media]

Ты довольно подробно перечислил пункты, но ведь их либо все контролируешь сам либо, веруешь в риэлтора - платишь ему, а по факту деятельность на авось. Нет? Ну или перепроверяешь, а тогда за что плата? Мне так показалось за психотерапию, побыдь рядом, уболтать на то что риэлтору удобнее, поработать с сопротивлением и внушить клиентам, что то что они хотят они не хотят.


Как например ты сам проверял бы профессионализм и надежность?

Гром

Торг практически всегда подразумевается.

На 100-200 тыщ, это не торг при московских суммах. Более крупные подвижки идут со временем при понижении цены до момента покупки и растянуто на месяцы - это не торг, это нащупывание рыночной цены шажками и на разных покупателях. Или у тебя кто-то из знакомых вцеплялся в одного покупателя/продавца и клянчил подвижку на 2-3 ляма? Вот это торг.

Почему-то самым "домашним" считается запах жареной курицы

Нонче "в моде" кофе. Ненавязчиво, вмеру. Ну и отсутствие вони само собой в убитых случаях или радикальных кошатников(когда стадо кошек).

Это из тех мелочей, которые человек в теме замечает сразу, а тот, кто не в теме, может пропустить.

Не понятно что можно пропусть. Покупку ипотечной квартиры, кто вписан и историю выписок(чтоб не на зону/интернат), в случаях инвалидных возрастных в обе стороны юридически заверенные отказы, на детях не связываться. Чтение условий доступа к ячейке, сопровождение охраны или перевод тут же в безнал и заказ проверки на фальшивомонетчатость прям в банке -ну еще 10-20 тыщ.

А у покупателя рисков еще больше

Да по ка выходит что только на покупке основная возня. Риски при продаже пересчет/проверка денег, доступа к ячейкам, перевод в безнал или наем охраны с бабло-мобилем(решаемо на стороне банка, как я понимаю, если риэлтор не рэмбо с дипломом о экспертизе фальшимонетчиков).

Юристы очень хитрые люди и ни за что не отвечают.

Разве? Можно подумать риэлторы "совсем не хитрые" Ну а за что и чем отвечает риэлтор? В чем между ними(юрист - риэлтор) ключевая разница(кроме кратной переплаты)? Если от агенства недвижимости, то возможно риэлтор рискует местом(ну вероятно после таких историй и появляются частники, нет?).


Вот кстати хороший подвопрос частник или агенство недвиги? За и против

[Фавн2]

ВОВА

Если люди могут побегав поискать себе продажу и покупку одновременно, выстроив цепочку сделок, то не нужен. Если бегать козой сил и времени нет - нужен.

Это как? Взять квартиру не посмотрев ее? Все равно же все смотреть самому придется.
Не бегая а планомерно нахаживая. И как этого можно избежать? Да никак.

для упрощения никаких цепочек. Цепочку бить на отдельно продажа, отдельна покупка. Разменных сделок все равно вроде только половина. Ну и не ввязываться в них(когда там десяток квартир друг за другом бартером - такую сделку в 50 человек и риэлтер убедит не мутить(ибо ему будет лень)). Половина это чистая продажа в баблосы и потом уже покупки с ипотеками и без - к чему риэлтеры и тяготеют, т.к. даже такое срывается, а уж если бартерные цепочки долями да комнатами - вероятность сделки разительно падает.


Еще недостаток типа разменных вариантов, что выбор будет сильно сужен и в большинстве случаев риэлтер внушает/втюхивает единственный и пару запасных вариантов, клиент же получает рандом и внушение(при мастерстве риэлтора) что это личный выбор. Нет?

[Караван]

Сообщение от Фавн2

Караван
разница в расходах полляма, иногда комисия доходит до 6% от сделки - это в условиях москвы миллион и выше, а перепроверять все равно все самому надо,

Вот именно. Халявные деньги привлекают в профессию шарлатанов.
Всё нужно постоянно контролировать самому.

Сообщение от Фавн2

повлиять на карму

Карма разрастается и уничтожается исключительно
ЛИЧНЫМИ
усилиями.
Сделка - каша из карм продавца, покупателя и риэлтора.
И Дхарма.

Сообщение от Фавн2

Как например ты сам проверял бы профессионализм и надежность?

Йога.
Рыба плавает в воде и не замечает её.
Сделки совершаются в правовом поле.
Государство (правовое поле) не может обеспечить 100% защиту.
Поэтому функции риэлтора я ищу по минимуму. (Работа, оплата, встречи, гнилые базары).
Есть фирмы, которые страхуют сделки.
Если продажа и нужны только деньги, то пусть вкалывает риэлтор покупателя.
Остаётся только один фактор - минимизация комиссии.

При покупке всё гораздо сложнее.
Писать тут лень.
Да и вообще.
Всё проверять. По нескольку раз.
Да, это стресс. Но выхода-то нет.

Комиссию формирует рынок.
А на рынке правила игры формируют спрос и богатые.
А им на комиссию пофиг.
Они ещё хайпанут.

[BOBA]

Смотреть самому. А вот начальный подбор вариантов... Ну не знаю. Новостройки покупали без риэлтора. Пару лет правда лишних ждали пока дом сдадут.

[Tytgrom]

Сообщение от Фавн2

Вот кстати хороший подвопрос частник или агенство недвиги? За и против

Частник только доверенно-проверенный. Если нет такого, то тут точно сам ты справишься не хуже. Агенство дороже, но там свой юротдел (как минимум).
И еще одна новая вводная - по женам и детям. Конечно, и раньше можно было их в паспорт не вписывать, но это было незаконно, а сейчас узаконили. Поэтому покупая квартиру ты можешь нарваться на то, что продавец не имел права её продавать без согласия... а продавая, что купил на семейные деньги и тоже без согласия.
Самое поганое в этом случае - зависание сделки. Т.е. квартира вроде как уже на оформлении (другим не продашь), а деньги ты взять не можешь

[Лëxa]

Сообщение от Tytgrom

Юристы очень хитрые люди и ни за что не отвечают. Не только в случае с недвижимостью, но и во всех остальных

Вот ссука, проиграл и пошёл пить шампанское в группе лиц с пониженной социальной ответственностью. Отмечать свой пройгрыш как праздник. Показывая этим лицам с пониженной социальной ответственностью, что - да мне пох. Мне за это уже заплатили

[Tytgrom]

Правильный юрист не пойдет

пить шампанское в группе лиц с пониженной социальной ответственностью

. Никакого компромата. Все должно быть чисто

[Лëxa]

Я думаю(ударение на второе слов, аю-с протяжкой)..
Что( ч мягкое) если у вас забрать фунькции контроля...
Выи останетесь без работы.

Подумайте(ударение на вторую часть слова).. над этим .. прежде чем бросаться бумажками.

[Фавн2]

Вообще сам факт совмещения куплепродажи по временнОй оси очевидная математическая ошибка. Подходящие варианты(их нахождение) - это пуассоновские процессы. Факт куплепродажи сужает временной интервал до уровня в месяц(два-три). Увязка двух пуассоновских процессов - это дополнительное идиотическое ограничивающее решение. Разумнее сначала год продавать, а потом год покупать(да, живя на съемной). Ловить так сказать момент. В случае же слитой в единый акт куплепродажи два процесса должны совпасть и быть исполнены ну в недельном-месячном перехлесте, в случае размена одной квартиры на две должны совпасть точки ТРЕХ!!! пуассоновских процессов, т.е. скорее всего все такие сделки это даже не компромиссы, это просто "ну так получилось", что было то было, какие там вообще варианты могут быть(1-2 это выбор?).

Это совпадение вообще невероятно, риэлтору остается ждать редкого случайного совпадения(3х пуассоновских процессов во временном окне выбора неделя-месяц) и уболтать всех, что это то что они хотели, т.е. вообще-то внушить, по-этому основное искусство риэлтора ломать сопротивления минимизируя пожелания клиента, чтобы снизить количество ограничивающих условий и за месяц получить хоть мизерный шанс на совпадения по самым принципиальным предпочтениям(или взломать и их и подтолкнуть к покупке той случайности которая сложилась на рынке в текущий неделю-месяц).

Неожиданный вывод:
Размен квартиры на две нельзя вести сразу - это отсутствие выбора и подходит только тем кому почти всеравно где(и/или идиотам). Надо это дело делить на три акта с разными риэлторами(или ставить эту цель последовательно, чтобы он не знал продолжения).
Т.е. продажа в деньги.
Пауза. Возможно со сменой риэлтора.
Покупка одной.
Пауза. Возможно со сменой риэлтора.
Покупка второй.

Переплата риэлтору окупится более выгодной ценой или как минимум продажа делается самостоятельно.
Или покупка одной из покупных(если новостройка).

Как я понял некоторые(если не большинство) риэлторы эту стратегию и реализуют ужатой в 3 месяца или как получится, эдак по месяцу на акт(продал, нашел одну, нашел вторую). Увеличивая экспозицию акта самостоятельно(меняя риэлторов или ставя задачу последовательно) - увеличиваем свою выгоду и пространство выбора

Основная страшилка: вы потеряете деньги, рупь обесценится пока вы в кэше(ага а доллар подорожает, страшно за доллар выйдите фифти-фифти рубль-бакс). Ну и все. Но именно на этом страхе держится профессия (ну и еще на неоправданой слепой вере в профессионализм человека, которого ты первый раз в жизни видишь, но доверяешь ему почему-то актив требующий 10-20 лет заработка или пожизненной ипотеки). Где я что упускаю? Риэлторствующие братья и сестры прошу вашей критики

Критика всех других тоже приветствуется

[BOBA]

Не ну так то ты прав, но люди путем покупки жилья решают какую то жизненную коллизию в каких то ограничениях....

[Tytgrom]

Фавн, ты забыл, что три сделки - это три риска.

Если ты делаешь размен, то в случае отката (на любом этапе) ты получаешь обратно свою квартиру. (Когда все идет одной сделкой). А в случае трех отдельных сделок полного отката не будет.

Но 2 квартиры действительно подобрать сложно и сроки обычно поджимают, поэтому делают условно обмен с доплатой, а потом покупают вторую квартиру.

[Mirana]

Нужен или нет, зависит от того, насколько человек способен проработать тему. Первую квартиру покупала без риэлтора. Продавала тоже, и другую искала сама. В позапрошлом году пыталась продать с риэлтором, никакого толку от него.

[Лëxa]

Просто, может быть, он был риэлтер мовзолея?
Риэлтор мовзолея не может проработать тему. Он, сам и есть тема.

[квит]

продавал/покупал несколько квартир и тещину дачу

все с риелтерами, в целом видимо повезло, попадались нормальные, хотя и не без мелких косячков иногда... но если бы занимался сам, не факт, что не наделал бы больших...

[квит]

Сообщение от Фавн2

Разумнее сначала год продавать, а потом год покупать(да, живя на съемной).

итог надо считать, что выгоднее
X1-Y1-Z или X2-Y2?

X1 - продажа квартиры за год
Y1 - покупка квартиры за год
Z - оплата съемной
X2/Y2 - продажа/покупка квартиры в увязанной сделке

кстати, я с семьей прошел по первому варианту, но не через съемную, а напросились к теще...

[Фавн2]

Караван

Есть фирмы, которые страхуют сделки.

Ну собственно страховые.
Ага… называется этот цирк "страхование титула"… звучит прям внушая уверенность, а по факту покупка перявизи партоса (еще меня уссывает обилие имен риэлтеров типа юлиан, владлен, вилен, виталина и прочие такие вавилоны, они посвят что ли проходят с присуждением имени как в секту)

Итак, страхование титула…
Задумка хорошая: застраховал типа сделку (от года до 10 с возможностью продления или пока ипотечишься, если вляпался) и в случае чего ты остаешься собственником, типа надежда на гарантию, ведь застраховался же
Но.
Нюансы снова вскрывают покупку слепой веры. Если объявился претендент на свежекупленную недвигу и в суде победил ты, то ты собственно победил и страховка выходит не нужна была, но (и тут самый смех) если в суде победил вражий претендент, то страховка не спасает! Суд бьет страховку. Шах и мат! Как можно было изобрести такой фуфел ума не приложу. Еще одна покупка иллюзии.


Т.е. застраховать сделку нельзя, но можно сделать платную видимость этого акта.


квит

все с риелтерами, в целом видимо повезло, попадались нормальные

Частники или при местных агенствах недвиги?

[BOBA]

при страховании титула, ты хотя бы получаешь назад бабло. не факт что все, но хоть что то. Без оного, остаешься просто так, без бабла и квартиры.

[Фавн2]

да? недоколупал значит тему, подвгрызусь получше... (у меня сложилось впечатление о тотальной бесполезности страхования титула, т.е. потери всего в случае возникшего северного пушистого дормидонта побеждающего в суде(ну а без него соответственно страховка и не нужна - холостой выстрел, а с ним выстрел в пустоту))

[Tytgrom]

Сообщение от Фавн2

да? недоколупал значит тему, подвгрызусь получше...

Вот еще один момент почему нужен "специалист". Наше законодательство меняется так быстро, что пока ты вгрызаешься что-то да изменится. "Специалист" по-хорошему, должен быть в курсе всех актуальных изменений и местных постановлений ВЦСПС.

На днях вступит в силу решение Центробанка повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке.

И это только кажется, что данное решение касается только ипотечников. Оно повлияет и на цены и на выбор

[Mikle]

1. По поводу безопасности сделки: деньги нинада проверять и пересчитываться, Сбербанк вчасности предоставляет денежный депозит( бесплатный в отличии от ячейки) куда принимает деньги и выдаёт их продавцу про наличии документов о зарегистрированной сделки или покупателю автоматом через месяц ( конечно задержка, но небольшая при сделках с недвижимостью - можно рассматривать как плату за безопасность))
Продавец может потом перевести бабло на свой счёт и снимать хоть по 10 рублей - кто его ограбит))
2. Безопасность сделки никогда никто не гарантирует. Хороший натариус распечатает Вам стандартный договор, потребует все справки и выписки и возьмёт соответствующие, нотариально заверенные справки и отказы со сторон ( за отдельную плату,конешно)) Нанимать частных детективов для разговоров с бабушками на скамейках и пр ни юрист ни риэлтор не будут ( да и стоит это других денег)) Пять лет назад стандартный договор у хорошего нотариуса обошёлся мне в 3000 ( три тысячи) рублей
3. Риэлтор, вобще говоря, нужен, поскольку хороший риэлтор обладает несколько более широким кругозором, чем вы)) Дело в том что ЦИАН или АВИТО только верхушки айсберга - собственно там продают кто хочет за что хочет. Множество серьезных клиентов обращаются напрямую в агенства минуя эти, с их точки зрения, сомнительные площадки или по недостатку желания и времени.
Потом то что, уважаемый Фавн классифицировал как манипуляции со стороны риэлтора, это несомненно присутствует…. Но видите ли какое дело, если риэлтор заинтересован скажем в продаже именно вашей квартиры, то его манипуляции направлены на вашу пользу, а про возможных конкурентов с той же ценой он клиенту же всегда скажет что сделка весьма сомнительна, что дом погибает от крыс и тараканов, что разлом начиная со второго подъезда и скоро все рухнет… звиздеть же - не мешки ворочать
4. Хороший риэлтор обычно имеет юридическое образование или навыки и помогает вам читать договоры в сложных ситуациях.
5. В периоды быстрого роста цен как было вконец прошлого года или в 2010-х риэлторы часто выступали ав роли спекулянтов - покупая первичку на этапе проекта и переуступая права намконечном этапе по цене ниже застройщика.
Риэлторы - не зло, а инструмент. А уж справитесь ли вы сами - решать только вам

[Фавн2]

По поводу безопасности сделки: деньги нинада проверять и пересчитываться, Сбербанк вчасности предоставляет денежный депозит( бесплатный в отличии от ячейки) куда принимает деньги и выдаёт их продавцу про наличии документов о зарегистрированной сделки или покупателю автоматом через месяц

это аккредитив?

Дело в том что ЦИАН или АВИТО только верхушки айсберга - собственно там продают кто хочет за что хочет.

А не наоборот получается, что как раз весь айсберг с кучей шума?

Думаешь база WinNER(доступ 2500р в месяц) разительно другие недвиги предлагает? И риэторы не дублируют свои недвиги в циан\авито на стадии рекламы?

Какое множество больше? Почти бесплатное(и куда по-любому тиснет любой риэтор для доп рекламы) или с более высоким порогом входа(куда как правило лезут только риэлторы)?

Мне что-то кажется что байки про уникальный набор баз у риэторов куда смертны не может заглянуть очень баечно

Но видите ли какое дело, если риэлтор заинтересован скажем в продаже именно вашей квартиры, то его манипуляции направлены на вашу пользу

откуда это следует?
если есть интерес продать, то есть интерес сбавить цену(на пару лям) и пройтись по нижнему краю, чтобы закрыть сделку побыстрее и взяться за следующих лохов - конфликт интересов в чистом виде(риэтору не так существенно продаст он за 19 лямов или за 17)

Нанимать частных детективов для разговоров с бабушками на скамейках и пр ни юрист ни риэлтор не будут ( да и стоит это других денег))

Ну как минимум надо узнать историю вписок и выписок... самостоятельно. Чтоб не взять квартиру с дормидонтом(или минимизировать риск до случаев где местные нагвали стирали историю, Дон Хуна не переиграть).


Интересно а кто и почем такое делает? Пробивку по мвд-фсб-загсы-...

[квит]

Сообщение от Фавн2

квит
Частники или при местных агенствах недвиги?

один частник, все остальные четверо - от агентств

[Tytgrom]

Мне что-то кажется что байки про уникальный набор баз у риэторов куда смертны не может заглянуть очень баечно

Баечно, я проверяла. Даже на вариант "если у вас вдруг появится интересующее меня предложение, то сразу свистите" желающих я не нашла. Это при том, что мне нужен был определенный вариант, не очень интересующий других, а риелтора обещание ни к чему не обязывало.
Но они все жаждали заключение договора. С одним я даже заключила (оплата после сделки), но он мне ничего вразумительного даже для просмотра не предложил

[Mikle]

Сообщение от Фавн2

это аккредитив?:

Точно не знаю как это юридически называецца, но эта криминальная возможность полностью вылизана Сбербанком: вы платите тем что не получаете процентов за месяц ( или около того)) с суммы своего аккредитива

А не наоборот получается, что как раз весь айсберг с кучей шума?

Думаешь база WinNER(доступ 2500р в месяц) разительно другие недвиги предлагает? И риэторы не дублируют свои недвиги в циан\авито на стадии рекламы?

Какое множество больше? Почти бесплатное(и куда по-любому тиснет любой риэтор для доп рекламы) или с более высоким порогом входа(куда как правило лезут только риэлторы)?

Мне что-то кажется что байки про уникальный набор баз у риэторов куда смертны не может заглянуть очень баечно

Ну мне тоже так казалось))
Дело в том что некоторые покупатели-продавцы (реальные, а не как на АВИТО, попробовать за 100 Лямов свою домишку продать)) обращаются напрямую в агенства. Хороший риэлтор естественно вкурсе всех предложений всех сайтов, но он имеет и тузы врукаве. Впроечем есть и масса долбо… риэлторов, которые как бэ подключающая к бизнесю патамучто он хорош. Ну как то надо разделять - энергозатратно, чёж))

Ну как минимум надо узнать историю вписок и выписок... самостоятельно. Чтоб не взять квартиру с дормидонтом(или минимизировать риск до случаев где местные нагвали стирали историю, Дон Хуна не переиграть).


Интересно а кто и почем такое делает? Пробивку по мвд-фсб-загсы-...

Думаю дороговато для продажи-покупки квартиры будет))

[Фавн2]

Я кстати забыл, что банк не несет ответственность за сохран содержимого ячейки т.е. если открываешь ячейку, а там дырка от бублика, доказать кражу невозможно. Это еще одна разновидность продажи иллюзии. Реэлторы как понимаете не любят посвящать в это обывателей, они предпочитают рискнуть чужими деньгами ради полпроцентика себе в коммисию. Ну и какое же после этого не зло, самое что ни на есть зло в чистом виде, корыстное и аморальное.


Mikle

Точно не знаю как это юридически называецца, но эта криминальная возможность полностью вылизана Сбербанком: вы платите тем что не получаете процентов за месяц ( или около того)) с суммы своего аккредитива

Не может она быть вылизана сбербанком, месяц без депозитного дохода это потери около 0.3-0.4%, а аккредитив болтается всреднем 0.1-0.5%. Т.е. у сбера это маскированный не самый выгодный аккредитив.


квит, Mirana
какие коммисии у риэлторов были не помните?

[BOBA]

Риэлтор, вобще говоря, нужен, поскольку хороший риэлтор обладает несколько более широким кругозором, чем вы)) Дело в том что ЦИАН или АВИТО только верхушки айсберга - собственно там продают кто хочет за что хочет. Множество серьезных клиентов обращаются напрямую в агенства минуя эти, с их точки зрения, сомнительные площадки или по недостатку желания и времени.

если у каждой отдельно взятой риэлтерской конторы есть своя базенка, то она вряд ли больше ЦИАНА. мне кажется, что если риэлтер впаривает эту идею, то он немного преувеличивает.

Годы назад они снимали деньги за особое умение отстоять в очередях в разные конторы, но теперь это кажется неактуально. Физические деньги в настоящем железном ящике, сейчас.... ну это наверное что то странное, так что аккредитивы или похожие инструменты наверное должны быть..... в общем роль риэлторов сейчас не то что понятна.

то есть, как только возникают проблемы, сразу выяснится, что они не при чем - главное что они должны были сделать - поиметь процент - они сделали быстро четко без промедлений.

[Mikle]

Сообщение от Фавн2

Я кстати забыл, что банк не несет ответственность за сохран содержимого ячейки т.е. если открываешь ячейку, а там дырка от бублика, доказать кражу невозможно. Это еще одна разновидность продажи иллюзии. Реэлторы как понимаете не любят посвящать в это обывателей, они предпочитают рискнуть чужими деньгами ради полпроцентика себе в коммисию. Ну и какое же после этого не зло, самое что ни на есть зло в чистом виде, корыстное и аморальное.


Mikle
Не может она быть вылизана сбербанком, месяц без депозитного дохода это потери около 0.3-0.4%, а аккредитив болтается всреднем 0.1-0.5%. Т.е. у сбера это маскированный не самый выгодный аккредитив.
?

1. Банк не несёт ответственности за содержимое ячейки, но он несёт полную ответственность за доступ к ней)) Там охрана и камеры меж прочим.
В Вашем договоре тщательно прописано все что касается порядка доступа к ячейки. Если вы не обнаружите (не дай Бог))) в ней денег, то, поверте , шум подымецца до… но у Банка все ходы записаны и он сможет квалифицированно доказать что где кто и когда из ячейки увёл.
Другое дело риэлторы мне рассказывали про случай: две бабушки продавали комнату за полтора ляма- три пачки по пятитысячным))) При закладке в ячейку они деньги не проверили и покупательница одну пачку недоложила)) Када открыли ячейку и обнаружилась недостача то всем сторонам объяснили что сейчас будет грандиозное разбирательство с уголовными последствиями то покупательница эту злосчастную пачку вернула - ну тут каждый сам себе режиссёр)) Деньги надо ж хотяб пересчитать ( хотя в стрессовых ситуациях для бабушек это оказалось трудно)))
2. При банковском депозите все эти операции сотрудники банка проводят автоматически. Да вы теряете 0,3 % недополученной виртуальной прибыли. Но, в конце-концов, мы ж живем не при коммунизме и за все производимые операции квалифицированным сотрудникам приходится платить какие то деньги))

Кстати)) а банковская ячейка под сделку совсем бесплатная?))

[Mikle]

Сообщение от BOBA

если у каждой отдельно взятой риэлтерской конторы есть своя базенка, то она вряд ли больше ЦИАНА. мне кажется, что если риэлтер впаривает эту идею, то он немного преувеличивает.

Годы назад они снимали деньги за особое умение отстоять в очередях в разные конторы, но теперь это кажется неактуально. Физические деньги в настоящем железном ящике, сейчас.... ну это наверное что то странное, так что аккредитивы или похожие инструменты наверное должны быть..... в общем роль риэлторов сейчас не то что понятна.

то есть, как только возникают проблемы, сразу выяснится, что они не при чем - главное что они должны были сделать - поиметь процент - они сделали быстро четко без промедлений.

Главное что они делают - подбирают покупателя продавателя по вашим критериям, больше ничего что не могли бы сделать вы сами. Можете без них - ну так )))

[Алер]

ячейки.
Если вы не обнаружите (не дай Бог))) в ней денег, то, поверьте , шум подымецца до… но у Банка все ходы записаны и он сможет квалифицированно доказать что где кто и когда из ячейки увёл.

К сожалению, это не так.

[Mikle]

Сообщение от Алер

К сожалению, это не так.

Ну если Алер, вы вдруг снимите ячейку в каком нить непонятном банке, то все может быть…. Но если в Сбере то вряд ли. Вы ходили к сейфу? Вы ходите с сотрудником, забираете и кладёте ячейку вместе. Другое дело что вы туда кладёте и что забираете))) Кстати все процедуры наблюдения и записи контролируются банком и с той целью чтоб доказать что они не при чем, если что ( малоли безумцев которые сами забыли что из своей ячейки вытащили)))
Но в случае закладки денег в банковскую ячейку денег под продажу квартиры контрольосуществляется двумя сторонами и продавца и покупателя, а банк гарантирует недоступ к ячейке без необходимых документов государственной регистрации сделки как и третих лиц. И вряд ли в Сбере кто то сможет самопроизвольно что то изъять из вашей ячейки)))
И повторюсь, банковский депозит избавит вас от всех этих страхов.

[Фавн2]

Кстати)) а банковская ячейка под сделку совсем бесплатная?))

Почти. От ~4000р (иногда говорят от 700р - гденить в глуши наверное, чтоб закапывать в местной лесополосе было удобнее после забора содержимого) и иногда залог за ключик 500-1500р.


+ проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы


P.S.
Кстати ячейку можно страховать... так может и набегут те же аккредитивные полпроцентика.

[BOBA]

Сообщение от Mikle

Главное что они делают - подбирают покупателя продавателя по вашим критериям, больше ничего что не могли бы сделать вы сами. Можете без них - ну так )))

А вот тут вопрос. Смогут ли они действительно подобрать продавца намного лучше чем те, которые встали на циане.

Я тут наблюдал процесс сдачи квартиры, ну риэлтора выставил её на циан. Квартировладельцы делегировали ему право показывать хату и предварительно оценивать сьемщиков. Примерный абрис идеального покупателя был обозначен и соблюден. Итог - за вменяемый срок квартира была сдана, пока у владельцев или снимающих претензий нет.

Но там, для всех сторон сумма была - 1 месячная плата за хату.


Где искать покупателей, собственно при продаже квартиры неясно. Можно выставить её на торги с ценой, все. А такого что вот ты покупатель ты мне понравился продаю тебе - нет же.

Это не съем, где надо в глаза глянуть.

[Фавн2]

Тоже подумалось, что риэлтор полезен при сдаче, но почти бесполезен или даже вреден при куплепродаже (за исключением далекого расположения квартиры, т.е. при непроживании в ней).

[квит]

Сообщение от Фавн2

квит, Mirana
какие коммисии у риэлторов были не помните?

не знаю, как в мск, а в регионах, по крайней мере в двух, фиксированный тариф - 50 тыс. руб риелтеру

у агентств так было железно, частник у меня смущаясь, краснея и запинаясь попросил накинуть, типа продавал долго и понес много издержек... я накинул...

[Mikle]

У меня взяли сотню, предварительно обговорив цену но потом при продаже увеличив ее на сотню. Так что даже затрудняюсь сказать с кого взяли))